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Courtiers ou agents immobiliers et promoteurs immobiliers

Les courtiers ou les agents immobiliers et les promoteurs immobiliers ont des obligations particulières à remplir en vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (la Loi) et des règlements connexes pour contribuer à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement des activités terroristes au Canada.

Courtiers ou agents immobiliers

Aux fins de la Loi et des règlements connexes, un courtier ou un agent immobilier est une personne ou entité autorisée, au titre de la législation provinciale, à agir en qualité de mandataire pour des acheteurs ou des vendeurs à l’égard de l’achat ou de la vente d’immeubles ou biens réels. Cela comprend l’achat ou la vente de terrains, de maisons, d’immeubles commerciaux, etc.

À titre de courtier ou d’agent immobilier, vous devez remplir vos obligations en vertu de la Loi lorsque vous agissez à titre de mandataire pour un acheteur ou un vendeur à l’égard de l’achat ou de la vente d’immeubles ou biens réels. Ces obligations sont applicables même si vous ne recevez pas de commission pour transaction immobilière et sans égard au fait que vous ayez ou non des obligations fiduciaires en ce qui a trait à cette transaction.

À titre de courtier ou d’agent immobilier, vous n’avez pas d’obligations en vertu de la Loi pour des activités qui se rapportent à la gestion de propriétés. Autrement dit, si vous ne vous chargez que d’opérations de gestion d’immeubles, notamment de baux et d’activités de gestion locative (et non d’achat et de vente), les obligations décrites ci-dessous ne s’appliquent pas à vous.

Si vous êtes un agent immobilier et que vous agissez pour le compte d’un courtier immobilier, les responsabilités décrites ci-dessous incombent à ce dernier, à l’exception de celles ayant trait à la déclaration d’opérations douteuses, qui s’appliquent autant à vous qu’au courtier.

Promoteurs immobiliers

Aux fins de la Loi, un promoteur immobilier est une personne ou une entité, qui, au cours d’une année civile postérieure à 2007, a vendu au public, autrement qu’à titre de courtier ou agent immobilier, selon le cas:

En tant que promoteur immobilier, vous devez respecter les obligations en vertu de la Loi lorsque vous vendez l’un des biens énumérés ci-dessus, y compris, si vous êtes une personne morale, lorsque vous le faites pour le compte d’une filiale ou d’une entité qui est membre du même groupe.

Les ventes au public comprennent les ventes à une personne, à une personne-morale ou à tout autre type d’entité.

Une maison neuve ou un immeuble neuf se définit comme un bâtiment qui a été construit au cours des deux années précédentes et qui n’a pas été occupé aux fins pour lesquelles il a été construit avant d’être vendu. Par exemple, une maison que le promoteur occupe à titre de bureau de vente entre toujours dans la catégorie des maisons neuves, pourvu qu’elle soit vendue dans les deux années qui suivent sa construction.

Une maison neuve, une unité condominiale neuve, un immeuble commercial ou industriel neuf, ou un immeuble résidentiel à logement multiple neuf incluent :

Dès le premier jour où vous remplissez l’une de ces conditions concernant vos ventes, vous serez considéré comme un promoteur immobilier pour le reste de l’année. Vous serez également considéré comme un promoteur immobilier dans les années suivantes, que vous remplissiez ou non n’importe laquelle de ces conditions dans les années qui suivent. En d’autres mots, une fois que vous êtes considéré comme un promoteur immobilier, vous le resterez à partir de ce jour, et ce, jusqu’à ce que vos activités changent de façon substantielle et permanente.

Si vous êtes un promoteur immobilier qui est une personne morale, vous êtes tenu de respecter ces obligations, que vous vendiez les immeubles pour votre compte ou pour le compte d’une filiale ou d’une entité qui est membre du même groupe. Dans ce contexte, sont du même groupe les entités dont l’une est entièrement propriétaire de l’autre, celles qui sont entièrement la propriété de la même entité ou celles dont les états financiers sont consolidés.

Si, à titre de promoteur immobilier, vous engagez un courtier ou un agent immobilier pour agir à titre de votre agent dans le cadre des ventes au public (c.-à-d., vous êtes son client), le courtier ou l’agent immobilier devra assumer les obligations législatives.

Toutefois, si vous, en tant que promoteur immobilier, engagez un courtier ou un agent immobilier en tant qu’employé, il vous incombe alors de respecter toutes les obligations prévues par la Loi et les règlements connexes.

Si vous êtes l’employé d’une entité déclarante, les obligations incombent à votre employeur, à l’exception de celles ayant trait à la déclaration d’opérations douteuses, qui s’appliquent autant à vous qu’à votre employeur.

Les courtiers, les agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers doivent se conformer à des obligations en vertu de la Loi et des règlements connexes, décrites ci dessous.

*Remarque : Le 1er juin 2021, un certain nombre de modifications réglementaires entreront en vigueur, lesquelles créeront ou changeront les obligations pour toutes les entités déclarantes (ED) assujetties à la Loi et aux règlements connexes. CANAFE s'attend à ce que les ED se conforment aux modifications réglementaires, mais il fera preuve de souplesse lors de l'évaluation et de l'application de la conformité relativement à certaines obligations de tenue de documents et de déclaration liées aux modifications réglementaires. Pour en savoir plus, consultez l'avis sur les modifications réglementaires à venir et la souplesse offerte.

Sommaire des exigences pour les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers

Programme de conformité

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers doivent mettre en place un programme de conformité. Un programme de conformité robuste constitue la base sur laquelle vous vous appuyez pour remplir toutes vos obligations réglementaires.

Bien connaître son client

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers doivent vérifier l'identité des personnes et des entités dans le cas de certaines activités et opérations, et mener des activités de vigilance à l'égard de la clientèle, comme décrit ci-dessous :

À quel moment vérifier l'identité des personnes et des entités

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers doivent vérifier l'identité des personnes et des entités dans le cas de certaines opérations et activités.


Méthodes pour vérifier l'identité des personnes et des entités

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers doivent vérifier l'identité des personnes ou des entités en utilisant les méthodes prescrites dans la Loi et les règlements connexes.


Exigences relatives aux relations d'affaires

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers établissent une relation d'affaires avec un client lorsqu'ils doivent vérifier l'identité d'un client pour la première fois.


Exigences en matière de contrôle continu

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers ont des obligations en matière de contrôle continu lorsqu'ils établissent une relation d'affaires avec un client.


Exigences en matière de bénéficiaire effectif

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers doivent obtenir des renseignements sur les bénéficiaires effectifs des entités et prendre des mesures raisonnables pour confirmer leur exactitude.


Exigences en matière de détermination quant aux tiers

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers ont des exigences en matière de détermination quant aux tiers lorsqu'ils sont tenus de soumettre certaines déclarations et de conserver certains documents.


Exigences relatives aux personnes politiquement vulnérables (PPV) et aux dirigeants d'une organisation internationale (DOI)

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers sont tenus de prendre des mesures raisonnables pour déterminer si une personne est une PPV ou un DOI pour certaines activités ou opérations. Si un courtier ou agent immobilier, ou un promoteur immobilier détermine qu'une personne est une PPV ou un DOI, il est soumis à des exigences supplémentaires.

Déclaration

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers doivent soumettre les déclarations qui suivent à CANAFE :


Déclarations de biens appartenant à un groupe terroriste



Déclarations d'opérations importantes en monnaie virtuelle


Règle de 24 heures

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers ont des exigences relatives à la règle de 24 heures pour les déclarations d’opérations importantes en espèces et les déclarations d’opérations importantes en monnaie virtuelle.

Tenue de documents

Les courtiers et agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers doivent tenir certains documents, y compris des documents concernant les opérations et la vérification de l'identité des clients.

Directives ministérielles

Les exigences relatives aux directives ministérielles s'appliquent à tous les secteurs d'entités déclarantes.

Pénalités pour les cas de non-conformité

CANAFE a le pouvoir législatif d'imposer des pénalités administratives pécuniaires (PAP) aux entités déclarantes qui ne se conforment pas à la Loi et aux règlements connexes. Pour en savoir plus, veuillez consulter la page sur les Pénalités pour les cas de non-conformité.

Glossaire

Le glossaire des directives de CANAFE comprend la terminologie définie dans la Loi et les règlements connexes, ainsi que les termes utilisés dans les directives. Pour en savoir plus, veuillez consulter le Glossaire relatif aux directives de CANAFE.

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